Ebersberg-RE/MAX Grafing – Modernes Zuhause in TOP-Lage

RE/MAX Grafing – Modernes Zuhause in TOP-Lage

Ebersberg trägt seit langem den Titel „Die Perle des Münchner Ostens“. Dafür sprechen viele Gründe. Im aktuellen Ranking vom Institut der deutschen Wirtschaft liegt Ebersberg auf Platz 10 von 400 in den Kategorien Wirtschaftsstruktur, Arbeitsmarkt und Lebensqualität. Die attraktive Stadt mit rund 12.000 Einwohnern liegt mit 558 m ü NN auf der höchsten Erhebung eines Endmoränenrückens, ca. 30 km östlich von München, am südlichen Rand des Ebersberger Forstes. Dieser ist der größte zum Wildschutz umzäunte Wald Deutschlands.
Zahlreiche Wanderwege laden zum Spazierengehen ein. Vom beliebten Aussichtsturm hat man einen Ausblick über die gesamte Alpenkette.
Ebersberg ist eine moderne und lebendige Stadt mit hoher Lebensqualität und hoher Zuzugsquote. Bis 2040 wird ein 10,3 %iger Anstieg der Einwohnerzahl prognostiziert. Die Altstadt mit malerischem Marienplatz und Rathaus aus dem 16. Jh. lädt zum Einkaufen und Verweilen ein. Ergänzt wird das Angebot mit dem innenstädtischen Einkaufszentrum „E-Einz“ mit vielen Geschäften und großem Parkhaus.
In der Kreisstadt findet man zahlreiche Behörden wie z. B. Finanzamt, Kfz-Zulassung, Amtsgericht.

Die umfangreiche schulische Infrastruktur mit Grund- und Mittelschule als offene Ganztagsschule, Realschule, zwei Gymnasien in den Nachbarorten Grafing und Kirchseeon, VHS, Musikschule und Bücherei locken vor allem junge Familien an.
Für die Kinderbetreuung stehen zahlreiche Einrichtungen zur Verfügung, ebenso für die Senioren. Die Kreisklinik mit eigenem Parkhaus, sowie ein breites Spektrum aller Facharztrichtungen gewährleisten eine optimale gesundheitliche Versorgung. Das Kulturleben ist sehr vielseitig mit dem „Alten Kino“ und dem“Alten Speicher“ als Kleinkunstbühne und dem Klosterbauhof als Open-Air-Bühne z.B. für das Kulturfeuer, sowie den zahlreichen Märkten, dem Volksfest, Faschingsumzug, Sonnwendfeier, Krippenweg u.v.m. Für Sportbegeisterte stehen ganz in der Nähe zwei 18-Loch-Golfplätze zur Verfügung. Außerdem locken Waldsportpark, Skater- und Bikeranlage, Beachvolleyballfeld, 3fach-Turnhalle, Hallenbad sowie im Winter der Skilift und mehrere gespurte Langlaufloipen.
Die Südumgehung verringert den Durchgangsverkehr in Ost-West-Richtung. Mit der S-Bahn (S 4/S 6) ist man in ca. 40 Min. am Marienplatz in München. Mit dem DB-Schienenbus „Filzenexpress“ erreichen Sie Wasserburg oder München, bzw. Rosenheim mit Umsteigen in Grafing. Die B 304 ist die schnelle Verbindung zwischen München und Wasserburg. Die nächste Auffahrt zur A 94 erreicht man in ca. 12 km. Der Flughafen ist 45 km entfernt, die Messe 20 km

Das Haus wurde in solider, hochdämmender Ziegelbauweise mit 36,6 cm starken Außenwänden erbaut und seitdem von den Besitzern liebevoll gehegt und gepflegt.

Wir betreten das Haus durch die große Glas-Eingangstür die viel Licht in die Diele fallen lässt. Das gesamte Erdgeschoss ist diagonal gefliest. Im Eingangsbereich ist genügend Platz für Garderobenmöbel. Ein Gäste-WC mit Fenster und hellen Fliesen ist ebenfalls vorhanden. Die neue Küche von 2019 ist mit einer modernen Einbauküche mit weißen Fronten eingerichtet. Elektrogeräte der Fa. Neff – Induktionskochfeld, Backofen mit integriertem Dampfgarer in angenehmer Brusthöhe, Kühl-Gefrierkombi und eine Miele-Spülmaschine – garantieren Kochvergnügen. Es ist sogar noch Platz für einen gemütlichen Frühstücksplatz vorhanden.

Das geräumige Wohnzimmer mit tollem Essbereich im Erker ist zum einen durch die bodentiefen Erkerfenstertüren und zum anderen durch das Südfenster bzw. die zweiflügelige Tür zur Terrasse hin sehr hell und freundlich. Die Terrasse ist auf einer Seite sogar mit eine Glasvordach versehen.
Das Treppenhaus mit offenen Holzstufen führt Sie zum Unter-, sowie in die oberen Etagen. Diese wird durch zwei fast gleichgroße Zimmer und jeweils ein tolles Tageslichtbadezimmer eingenommen. In den beiden Schlafzimmern, die individuell eingerichtet werden können, liegt jeweils Teppichboden. Das Südzimmer wird ergänzt durch den hübschen Balkon mit frostsicheren Bodenplatten und einem Metallgeländer und dem schönen Blick hinunter in den Garten. Das Badezimmer im Obergeschoss wurde zuletzt 2023 erneuert mit 2 gegenüberliegenden Duschen und der Glasabtrennung, Handtuchwärmekörper, Doppelwaschbecken und Hänge-WC.

Im Dachgeschoss ist die Aufteilung wie auch im 1.OG. Diesmal wurde in den Schlafzimmern Korklaminat verlegt. Beide Zimmer haben charmante Gauben, die viel Kopffreiheit geben. An der Stirnseite des Hauses gibt es jeweils noch ein bodentiefes Fenster mit franz. Balkon. Das Badezimmer mit Fenster ist mit einer großen Duschkabine, WC und Waschbecken und blauen Bodenfliesen und weißen Wandfliesen ausgestattet.
Im komplett ausgebauten Kellergeschoss befindet sich der sechste Wohnraum. Der 24,66m² große Hobbyraum (nur zur Hälfte der Wohnfläche angerechnet) mit komplett isolierten Wänden hat eine Deckenhöhe von 2,40 m und wird mit zwei großen Schachtfenstern mit viel Licht versorgt und ist daher als vollwertiger Wohnraum anzusehen. Auch die anderen Kellerräume – Abstellraum, Werkstatt und Heizungs-Waschkeller sind gefliest und in tadellosem Zustand.

Nun gehen wir auf die Terrasse und in den Garten. Die tolle Terrasse mit Südausrichtung ist sogar teilweise überdacht und mit hellen Bodenplatten ausgelegt. Hier kann man gemütliche Stunden verbringen.

Der Garten ist pflegeleicht angelegt mit einer Rasenfläche und Büschen. Im hinteren Teil steht ein großes, gestrichenes Holzgartenhaus, welches an schlechten Wettertagen als Ausweichquartier dient und auch die Gartengeräte aufnehmen kann.

Ergänzende Hinweise: Die Vaillant-Gaszentralheizung ist aus dem Entstehungsjahr.
Die Fenster sind aus Kunststoff mit Isolierverglasung und Kunststoffrollläden. Die SAT-Anlage stammt aus dem Jahr 2017. Ein BWT-Wasserfilter wurde 2022 eingebaut.

Ein PKW-Stellplatz an der westlichen Grenze des Grundstückes ist im Grundbuch eingetragen.

Das in Massivbauweise erstellte Reiheneckhaus eines Fünfspänners mit Baujahr 2001 präsentiert sich in
exzellentem Zustand. Die 6 Zimmer verteilen sich auf einer gesamten Wohnfläche von ca. 148 m² vom Untergeschoss (Hobbyraum mit Tageslicht) bis zum Dachgeschoss. Somit kann auch eine etwas größere Familie hier bequem ihr neues Zuhause finden. Das Haus steht auf einem 272m² großen Grundstück mit etwas versetzter N/S-Ausrichtung.
Die hübsche Wohnlage, umgeben von anderen Reihenhäusern und auch kleineren Mehrfamilienhäusern, spricht für sich. Hier lebt es sich ruhig und entspannt und doch ist man gleich in der Stadt – fußläufig sind die Einkaufsmöglichkeiten und die S-Bahn zu erreichen. Ein Kindergarten und die Realschule mit Dreifachturnhalle befinden sich ebenfalls in der Nähe.
Die Einbauküche und ein PKW-Stellplatz am Haus ist im Preis bereits inkludiert.

Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor.
Dieser ist gültig bis 30.9.2032.
Endenergieverbrauch beträgt 87.10 kwh/(m²*a).
Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas.
Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 2001.
Die Energieeffizienzklasse ist C.