Emmering-RE/MAX Grafing – Landhaus mit viel Charme, Freiraum und Weitblick -verkauft –

RE/MAX Grafing – Landhaus mit viel Charme, Freiraum und Weitblick -verkauft –

Emmering liegt in der Region München etwa 14 km südöstlich der Kreisstadt Ebersberg, 20 km südwestlich von Wasserburg und 21 km nordwestlich von Rosenheim entfernt. Die nächstgelegene Bahnstation an der Bahnstrecke München-Salzburg befindet sich im 5 km entfernten Aßling.
Der Ort hat gute und vor allen Dingen fast stündliche Busverbindungen zum Bahnhof in Aßling und natürlich auch nach Grafing bei München.
Kindergarten und Grundschule ist im Ort ansässig, so wie auch ein Lebensmittelladen. Ins 9 km entfernten Grafing fahren Busse zum Gymnasium und auch nach Ebersberg zur Realschule gibt es gute Verbindungen.
Die Gemeinde Emmering mit über 1.400 Einwohner ist eingebunden in der Verwaltungsgemeinschaft Aßling.

• Wohn- und Essbereich des Erdgeschosses Ahorn-Landhausdielen
• Wohnbereiche des Dachgeschosses mit Teppichboden
• Hobbyraum im Untergeschoss mit Laminat
• Terrasse in Südausrichtung ca. 29 m² mit mit Fliesenbelag und vom Wohnzimmer als Holzbalkon verbunden mit der Terrasse
• Holzbalkone in Ost- und Südausrichtung im DG
• Kachelofen im Ess- und Wohnzimmer – vom Wohnzimmer mit Glastüre
• hochwertige Holzeinbauküche mit Markengeräten, Kochinsel und Dunstabzug ins Freie
• großes Badezimmer im Dachgeschoss mit Handtuchwärmekörper zusätzlich zur Fußbodenheizung, angeschlossen an den Heizkreislauf
• Fenster mit angefertigtem Mückenschutz, sowie auch an den Balkontüren
• Fußbodenheizung im gesamten Erdgeschoss und Badezimmer
• Büro / Gästeraum mit ca. 42 m² im Keller
• Sauna im Keller
• Sichtdachstuhl im Dachgeschoss und Dachflächenfenster
• Innentüren -Türblätter in Fichtenholz
• Geringe Energiekosten durch die Bodenheizung und Kachelofen
• SAT-Anschluss
• Zugang von Garage zum Haus und Garten
• Garage für 2 PKW´s mit 2 elektrischen Garagentoren
• Außenstellplätze

• Ab ca. Ende Mai 2023 frühestens verfügbar

Der außergewöhnliche Charme dieses Landhauses mit dem perfekt durchdachten Grundriss und der exklusiven Ausstattung bietet viel Freiraum für Ihre Familie oder auch Wohnen und Arbeiten in einem Haus.

Das Gebäude ist in Ziegelbauweise von einen renommierten Bauunternehmen aus der Region erstellt worden und im Detail auf viele Möglichkeiten des Wohnens und in der unteren Ebene für Büro oder Wohnraum ausgebaut worden. Durch die Hanglage ist die untere Ebene (Keller) voll belichtet und hat Zugang zum Garten.

Das Landhaus wurde 2003 in energieeffizienter Ziegelbauweise mit hochwertiger Sonderausstattung errichtet. Mit ca. 189 m² Wohnfläche zuzüglich ca.73 m² Nutzfläche und ca. 769 m² Grundstücksfläche bietet dieses Zuhause viel Platz und lässt keine Wünsche offen. Auf insgesamt drei Ebenen offenbart sich absoluter Wohlfühlcharakter und ein Auge fürs Detail. Ein gepflegter und großzügiger Garten rundet das Bild ab.

Vom Hauseingang betreten Sie den Windfang, links das Gäste-WC, die Garderobe und über den Flur das Wohnzimmer, die Küche. sowie das Treppenhaus mit offener Holztreppe zum Ober- und Untergeschoss. Die Küche ist mit einer Schiebetüre mit dem Ess- und Wohnzimmer verbunden. Vom Wohn- und Esszimmer haben Sie Zugang zum Balkon und der schönen Südterrasse mit wunderschönem Blick über den Garten und in die Ferne.

Im Dachgeschoss befinden sich 2 Kinderzimmer, das Elternschlafzimmer und das großzügige Badezimmer mit einer großen Badewanne, Dusche mit Massagedüsen, WC, Granitwaschtisch mit 2 Waschbecken und Handtuchwärmekörper. Von den Schlafräumen sind jeweils der überdachte Süd- und Ostbalkon zu betreten. Vom Südbalkon genießen Sie bei Föhnstimmung den besonderen Ausblick zum Großvenediger-Gebirge und auch die weiteren Berge wie die Kampenwand.

Das Untergeschoss ist von außen und über das Treppenhaus zugänglich mit Flur, Waschraum, Heizungsraum, Geräteraum und der große Hobbyraum im 42 m², der mit Fenster und großer Terrassentür mit dem Garten verbunden ist. Dieser Raum wird als Büro genutzt und könnte auch geteilt werden und Ihr Gästezimmer, Ruheraum oder Fitness-Raum oä. sein. Im Heizungsraum sind die Öltanks, die Zentralheizung und die vorbereiteten Anschlüsse für eine Solaranlage. Über den Heizungsraum kommen Sie zum Geräteraum mit der runden Sauna für 4-6 Personen und Zugang zum Garten.

Die Garage für 2 PKW´s hat 2 elektrische Garagentore und bietet noch unter dem Satteldach weiteren Stauraum. Weitere Parkmöglichkeiten sind vor der Garage und neben dem Haus vorhanden.

Das Einfamilienhaus ist voraussichtlich frühestens ab Ende Mai 2023 verfügbar.

Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor.
Dieser ist gültig bis 24.10.2032.
Endenergieverbrauch beträgt 88.40 kwh/(m²*a).
Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Öl.
Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 2003.
Die Energieeffizienzklasse ist C.

SONSTIGES
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